Некоторые виды мошенничества с недвижимостью. Как себя обезопасить?

02 апреля 2019 117

Мошенничество — древнее искусство. Оно встречается в различных сферах и проявлениях. В любой день можно неожиданно с ним столкнуться. Недвижимость, как наиболее важный для каждого человека аспект жизни, привлекает мошенников возможностью быстро получить крупный «бонус».

«Здесь всё украдено до нас»

Мошеннические схемы с недвижимостью процветают в великом множестве. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты преступных махинаций, а также приведём советы специалистов: как не попасться на удочку «дельцов», на чём заострять внимание, заключая сделку на покупку квартиры.

Деньги вперёд!

nekotorye-vidy-moshennichestva-s-nedvizhimostyu-kak-sebya-obezopasit

Самый популярный вид мошенничества в области недвижимости — сделка с задатком. Покупателю предлагается объект по привлекательной цене. На первой встрече продавец предъявляет свои документы о праве собственности.

Покупатель всем доволен, готов к заключению сделки. Продавец настаивает на задатке. Немаловажная деталь: в договоре о задатке чётко указывается, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от покупки. Вскорости вырисовываются обстоятельства, которые продавец утаил при первой встрече. Из-за них покупатель вынужден отказаться от покупки (и распрощаться с частью своих средств).

Поскольку имеется двусторонний договор, то формально здесь всё законно. Заключая сделку с задатком, надо постараться понять логику продавца, не упускать из виду мелочи, не стесняться задавать вопросы, которые вроде бы не совсем уместны. Какой-то из этих вопросов может задеть продавца «за живое», и он как-то выдаст себя.

Подпольные наследнички

Ещё одна мошенническая схема связана с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников по причине несовершенства законодательства. А данная схема внешне легальна: имущество покойного — «ничейное».

Допустим, продаётся квартира на 20% ниже рыночной стоимости. Продавец объясняет это тем, что жильё досталось в наследство, но срочно нужны деньги. Оформляется сделка купли-продажи. Через короткий промежуток времени «на сцену выходит» какой-то наследник предыдущего владельца. Он ссылается на то, что узнал о смерти родственника «буквально вчера» и сразу же пошёл к нотариусу подавать заявление о принятии наследства, а там «совершенно случайно» выяснилось, что у этой квартиры уже другой собственник.

Неизбежна долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что законопослушно действовал при покупке жилья и нет оснований подозревать недействительность договора купли-продажи. Наследник в свою очередь утверждает, что не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество.

К сожалению, в большинстве случаев суд принимает сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признаётся недействительной. Продавец к тому моменту исчезает в неизвестном направлении. Если его кто-нибудь найдёт, то имущества у него нет, а полученные деньги им уже потрачены.

При подготовке к заключению договора купли-продажи следует предвзято изучить вопрос наличия наследников. Иначе есть риск после суда остаться и без денег, и без вожделенной квартиры.

nekotorye-vidy-moshennichestva-s-nedvizhimostyu-kak-sebya-obezopasit

«Седьмая вода на киселе» (очень дальние родственники)

К данной категории мошенников можно отнести лиц, незаконно получивших решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путём доказывания родства в районном суде небольшого городка (по закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя).

На основании данного судебного решения мошенник идёт к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство покойного. Подобного рода мошенники по большей части присваивают себе квартиры граждан, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-либо причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (к примеру, отбывают наказание в местах заключения).

Нечестный нотариус

Чтобы завещание имело правовую силу, оно должно быть одобрено нотариусом. Нотариат тщательно борется за чистоту своих рядов, однако иногда встречаются недобросовестные нотариусы, незаконно удостоверяющие завещания («задним числом» или в отсутствие самого завещателя с его поддельной подписью).

К примеру, скончавшийся не оставил после себя завещания. Его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники, вступив в сговор с нотариусом, оформляют завещание, по которому данная квартира после покойного переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, удостоверенное нотариусом, крайне сложно. Нотариальное сообщество весьма неохотно допускает факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать незаконность его действий.

Фальшивые документы

Среди мошенников встречаются довольно способные индивидуумы. Их способности не ограничиваются умением налаживать контакты, производить впечатление, внушать доверие. Одарённость простирается далеко в творческую плоскость. При желании и особой необходимости «народный умелец» может подделать любой документ (решение суда с печатью и подписью, завещание, якобы удостоверенное нотариусом, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности).

Подлинность завещания можно проверить, посетив нотариальную контору, штамп которой имеется на документе. Скорее всего, выяснится, что ни печать, ни подпись, не соответствуют печати и подписи нотариуса. Кроме того, данного завещания не окажется в нотариальном реестре. А может, даже и нотариус такой там не служит. Посему не следует полагаться на собственную грамотность, а стоит заручиться поддержкой опытного профессионала.

Как обезопасить сделку, покупая квартиру

При покупке жилья на вторичном рынке не следует действовать спонтанно. Необходимо всё обдумать, проверить имеющиеся документы, не торопиться, взвесить все «за» и «против». Если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риэлтеру.

Признаки мошенничества

Низкая цена — фактор, который должен насторожить покупателя в первую очередь. Особенно это относится к унаследованной недвижимости. Необходимо помнить: человек, незаконно получивший наследство, стремится быстрее избавиться от полученного имущества (продать за любые деньги) — неожиданно может появиться настоящий наследник или вскроется факт мошенничества. Для ускорения продажи обычно устанавливается цена на 20% ниже рыночной.

Часто меняющиеся собственники квартиры. Зачастую мошенники для создания эффекта легальности объекта недвижимости и статуса собственника осуществляют цепочку сделок. Если за последние три года право собственности на объект переходило более двух раз, следует отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трёх лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает подозрение. Более же двух сделок за три года на практике подразумевают наличие больших проблем с данной недвижимостью.

Не верьте словам — требуйте документы

nekotorye-vidy-moshennichestva-s-nedvizhimostyu-kak-sebya-obezopasit

Способов, гарантирующих чистоту сделки на 100%, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов, а некоторые из них получить самостоятельно. Это поможет существенно обезопасить сделку. Цель продавца — продать, а значит, убедить покупателя в том, что всё в порядке. Если Вас что-то смущает, требуйте, чтобы продавец предоставил дополнительные документы.

Основной пакет документов

Свидетельство о праве собственности (или выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). – Правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство). – Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. – Согласие супруга на сделку.

Дополнительный пакет документов

Необходимо запросить у продавца справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Данная справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав. Такую справку (выписку из Госреестра) может получить в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру исключительно собственник объекта недвижимости.

Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. По данной выписке будет ясно, кто был прописан в квартире, куда выписался, какова причина выписки. Обратите внимание, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков сейчас их возраст. Могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с тюремным заключением.

Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на период владения имуществом. Если он составляет менее трёх лет, то обязательно потребуйте для ознакомления материалы наследственного дела (оно находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику).

Обязательно запросите технический паспорт из БТИ. Там будет указано, производились ли в квартире работы, требующие согласования.

Желательно, чтобы все справки и выписки выдавались при Вас или в присутствии Вашего доверенного лица.

Как видим, приобретение квартиры — дело довольно хлопотное, требующее не только много денег, но и времени, сил, знаний и нервов. А обеспечение безопасности сделки — тем паче. Посему целесообразно обратиться к опытным специалистам. Риэлтерское агентство «МаРРо-Риэлт» всегда к Вашим услугам.