Договор с агентством недвижимости — правовая защита покупателя

16 июля 2018 211

Как быстрее, спокойнее, безопаснее и дешевле решить жилищный вопрос? Обратиться в агентство недвижимости.

Любая компания, дорожащая своим имиджем и заботящаяся об интересах клиента, предложит вам заключить договор об оказании риэлтерских услуг. Это юридический документ, свидетельство серьёзности ваших взаимоотношений с агентством, он провозглашает права и обязанности сторон, является единственным аргументом, рассматриваемым в суде. Без предварительного заключения договора нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтером и передавать ему документы, деньги и т. д. Поищите другое агентство, если в этом вам предложили «обойти формальности».

Что содержится в договоре

Как правило, договор об оказании риэлтерских услуг состоит из нескольких важных разделов. Рассмотрим их.

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Получатель услуг (заказчик) — это вы. Исполнитель, от которого вы будете получать услуги, — выбранное вами агентство.

Агентство — юридическое лицо, поэтому в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени агентства может официальное лицо, указанное в уставе (директор, гендиректор, другой представитель руководства). Заместитель или иное лицо может заключать договоры только на основании доверенности. Если выяснится, что договор заключён неуполномоченным лицом, то требование исполнения такого документа будет весьма затруднительным.

Информация, содержащаяся в уставе или доверенности, не является коммерческой тайной (согласно законодательству).

Предмет договора — отношения между сторонами, ради которых данный договор заключается, взаимные обязательства по совершению определённых действий. Например: агентство обязуется подобрать квартиру для покупки или вариант обмена, найти покупателя на имеющееся жильё и т. п. — клиент обязуется оплатить оказанную услугу конкретной денежной суммой.

Более подробное изложение обязательств сторон содержится в нижеследующем разделе.

Обязательства сторон

Для исполнения предмета договора каждой из сторон предстоит совершить определённые действия, сформулированные в договоре в виде обязательств. Устные обещания не имеют значения ни для конечного результата, ни для рассмотрения в суде. Каждая сторона может требовать исполнения только тех обязательств, которые прописаны в договоре.

Предмет договора обусловливает обязательства агентства. Если риэлтеру поручен поиск квартиры для покупки, то в договоре должны быть подробно изложены требования: район, удалённость от метро, состояние квартиры, наличие телефона, тип дома, этаж, количество комнат, площадь. От полноты описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от предложенного агентством варианта. Если квартира не соответствует прописанным в договоре требованиям, агентство будет вынуждено продолжать поиск без дополнительной оплаты. Если же квартира соответствует изложенным в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и в случае отказа вы обязаны оплатить услуги риэлтера и штрафные санкции за отказ. Договор должен содержать обязательства агентства по проверке юридической чистоты данной квартиры. Впоследствии это исключит какие-либо притязания со стороны бывших её жильцов.

Обязательства клиента заключаются в предоставлении необходимых для совершения сделки документов и оплате услуг агентства в размере определённой денежной суммы (все эти данные должны быть указаны в договоре). Клиент также должен письменно отказаться от совершения некоторых действий (например, от обращения в другие агентства за аналогичными услугами) и получить у агентства расписку о том, подлинники каких документов переданы клиентом агентству (чтобы у клиента не было возможности использовать подлинники в другом агентстве).

Сроки исполнения обязательств

В договоре необходимо указывать именно сроки исполнения обязательств, а не срок действия договора.

Стоимость услуг и порядок расчётов

Эти данные обычно излагаются в приложении к договору. Прежде всего следует выяснить, какие работы агентство обязано выполнить за вознаграждение, выраженное в фиксированной цене (или в процентах от стоимости квартиры), а какие из них будут выполнены за дополнительную плату.

Порядок расчётов с агентством предусматривает, как правило, внесение аванса. Это одновременно средство платежа и показатель выполнения каждой стороной своих обязательств. Если неисполнение договора произошло по вашей вине и вы в какой-то момент отказались от дальнейшего сотрудничества, то сумма аванса остаётся у агентства. Если договор не исполнен по вине стороны, получившей аванс, то агентство обязано вернуть вам данную сумму.

Любое внесение денежных средств должно сопровождаться распиской, где отмечен пункт договора, на основании которого делается платёж.

Расторжение договора

Во избежание возможных споров между фирмой и клиентом в договоре необходимо предусмотреть основания для его расторжения и ответственность за это каждой стороны.

Ответственность сторон

Пострадавшая при нарушении договора сторона вправе требовать от нарушителя возмещения убытков и уплаты неустойки. Нужно предоставить доказательства, что убытки образовались именно в результате нарушения договора, и документально обосновать их размер. Убытки агентств недвижимости сопряжены с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламных кампаний, получением различных справок и т. п.

Неустойка (пеня) взыскивается с нарушителя, если это предусмотрено в договоре, а размер штрафа определяется в результате предварительного обсуждения. Доказывать придётся только факт нарушения условий договора. Штрафные санкции к агентству могут быть предусмотрены за несвоевременное исполнение обязательств, утерю переданных документов, недостоверность собранных для заключения сделки бумаг и т. п.

Выбрав агентство, которое будет оказывать вам риэлтерские услуги, позаботьтесь о заключении договора, дабы расхожее выражение «На нет и суда нет» не превратилось из фигуры речи в ситуацию, характеризующуюся полным фиаско. Ибо если договора с потребителем нет, то нет и ответственности.