Договор долевого строительства, жилищные облигации

30 июня 2018 254

Долевое строительство — что это такое?

Строительные, иные предприятия и организации могут привлекать денежные средства граждан для возведения жилых домов. Так обеспечивается строительство квартир, передаваемых затем гражданам в собственность. В этом суть долевого строительства жилья.

Средства вносятся гражданином по частям в течение всего срока строительных работ. Можно считать, квартира приобретается в рассрочку. Да и стоимость её ниже, чем при обычной покупке.

Застройщик обязан за семь дней до заключения с гражданами договора долевого строительства разместить проектную декларацию, дающую сведения о нём и строительном объекте. Информация должна быть доступна:

  • на сайте застройщика;
  • в одном (как минимум) печатном издании, распространяемом в административно-территориальной единице, где планируется жилой дом;
  • на информационных стендах исполкома, выдавшего разрешение на строительство;
  • в местах, доступных для ознакомления заинтересованных в строительстве лиц.

Без соответствия определённым требованиям застройщик не имеет права привлекать для долевого строительства денежные средства граждан.

В Беларуси долевое строительство жилья известно уже более десятка лет. Однако до сих пор законодательством почти никак не регулируются взаимоотношения между застройщиком и дольщиком. Договор — единственный документ, закрепляющий права и обязанности сторон и принимаемый в суде при разрешении споров между субъектами. Поэтому к нему следует относиться крайне серьёзно.

Максимально конкретно должны быть прописаны в нём все детали, от возможных увеличений цен и изменений сроков до качества отделки, типа электропроводки, количества замков, подробного описания всех помещений будущего жилья (включая высоту потолков и т.п.). Если предполагается квартира без отделки, то и здесь нужна полнейшая конкретика. Опять же, в договоре должны быть предусмотрены правовые перспективы дольщика на случай несоответствия конечного товара продекларированному изначально.

Договор долевого строительства не нужен для первичной регистрации построенной дольщиком квартиры. Орган регистрации потребует только справку о том, что дольщик полностью рассчитался с застройщиком. Таким образом, ДДС имеет единственную функцию — закрепление прав и обязанностей двух субъектов.

В ДДС также следует предусмотреть процедуру и последствия возможного его расторжения, а также взаимоотношения между сторонами на протяжении всего периода от момента сдачи объекта в эксплуатацию до самого оформления дольщиком права собственности на жильё. Иногда гражданин, полностью выкупивший квартиру, медлит с оформлением своего права на неё, и тогда все затраты по коммунальным платежам, уплате земельного налога и прочие расходы ложатся на застройщика. Когда дольщик вступает в права собственника, он обязан возместить застройщику соответствующие расходы. Если этому не уделить внимания в договоре, застройщику будет сложно вернуть свои затраченные средства даже через суд.

Договор долевого строительства должен включать в себя многие существенные условия, среди которых:

  • указание конкретной квартиры, подлежащей строительству (согласно проектной документации) с последующей передачей гражданину;
  • характеристики объекта;
  • особенности строительства (выполнение отделочных работ и др.);
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • цена строительства 1 кв. м общей площади квартиры;
  • стоимость квартиры;
  • номер счёта для зачисления денег на строительство квартиры;
  • номер расчётного счёта для зачисления средств на оплату прибыли застройщика, его затрат, не включённых в смету, но относимых на стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок приёмки-сдачи и др.

Неотъемлемой частью договора является ряд документов, прилагаемых к нему:

  • сведения о земельном участке;
  • характеристика квартиры;
  • график строительства;
  • график платежей;
  • расчёт затрат застройщика на строительство квартиры;
  • перечень затрат застройщика, не включённых в смету, но относимых на стоимость строительства.

Договор вступает в силу с даты обязательной регистрации в исполкоме.

В стоимость квартиры, построенной по договору долевого строительства, входят:

  • прибыль застройщика;
  • затраты застройщика на строительство объекта;
  • затраты застройщика, не включённые в смету, но относимые на стоимость строительства.

Стоимость квартиры, рассчитанная на дату заключения договора, не является фиксированной. На её изменение не требуется согласия заказчика. Неизменна только стоимость квартиры, выраженная в иностранной валюте.

Жилищные облигации — именные ценные бумаги, удостоверяющие внесение их владельцем денежных средств на строительство жилого помещения с определённым размером общей площади. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях (или иностранной валюте) и эквивалент стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в ценной бумаге эквивалент не подлежит изменению.

Жилищные облигации нельзя потрогать, они существуют в виде электронных записей на счетах-депо в депозитарии ценных бумаг. Застройщик-эмитент, увидев поступление денежных средств от гражданина, направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счёта-депо эмитента и зачисление их на счёт-депо гражданина, открытый на его имя. Выписка со счёта-депо гражданина, направляемая депозитарием ему по почте, подтверждает его владение указанным количеством ценных бумаг определённого выпуска.

Первоначально гражданину следует обратиться к застройщику, заключив с ним соглашение (договор), содержащее условия их дальнейшего сотрудничества. По данному соглашению, эмитент обязуется в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию передать гражданину оговоренную квартиру в счёт погашения облигаций. В свою очередь гражданин берёт на себя обязательство оплатить необходимое количество облигаций в указанные сроки по указанной стоимости и после ввода дома в эксплуатацию данную квартиру принять в счёт погашения облигаций.

После ввода дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации и регистрации капитального строения в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру эмитент (застройщик) подписывает с гражданином (владельцем пакета облигаций) акт приёмки-передачи, подтверждающий погашение эмитентом пакета жилищных облигаций и одновременно являющийся достаточным документом для оформления на имя гражданина правоустанавливающих бумаг на построенную квартиру.

Преимущества жилищных облигаций

  1. Низкая цена. Разделив с застройщиком его коммерческие риски, конечный потребитель получает своеобразную компенсацию в виде относительно невысокой (по сравнению с долевым строительством) цены за приобретаемую таким способом квартиру.
  2. Страховая защита. По законодательству, если застройщик не может довести до конца строительство дома, то при расторжении с дольщиком договора долевого строительства он обязан в течение шести месяцев возвратить деньги дольщику. Однако проблемы с возвратом средств могут возникнуть даже у самого крупного застройщика. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств страховая компания гарантирует вам возврат вложенных средств.
  3. Банковская гарантия. Гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что в случае несостоятельности строительной компании позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы.
  4. Свобода оплаты. При долевом строительстве покупателю необходимо сделать ощутимый первоначальный взнос (до 30%) и далее до окончания строительства оплачивать равными частями. Облигации же можно приобретать исходя из финансовых возможностей на протяжении всего периода строительства.
  5. Стоимость облигации, равная цене квадратного метра, остаётся неизменной в течение всего срока её обращения.
  6. Жилищные облигации имеют право приобретать не только граждане, но и юридические лица. Достаточно заключения с эмитентом письменного договора (соглашения), предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых помещений для владельцев жилищных облигаций.
  7. Количество эмитированных облигаций не может превышать количество строящихся метров. Осуществляются государственная регистрация строящихся метров, контроль их количества и учёт прав на каждую облигацию.
  8. Держатель облигации имеет право продать её эмитенту, получив при этом номинальную стоимость облигации, проиндексированную с учётом инфляции.
  9. Владелец жилищной облигации имеет право продать её на вторичном рынке любому желающему (кроме нерезидента) и за любые деньги, которые за неё готовы заплатить. Заключается и регистрируется у профучастника договор купли-продажи, затем в депозитарии идёт перевод облигаций с вашего счёта на счёт того лица, которое их у вас покупает.

Недостатки жилищных облигаций

  1. Эмиссия (выпуск) жилищных облигаций не требует наличия разрешительной документации на выполнение строительно-монтажных работ. Застройщик может финансировать проекты, находящиеся в стадии проектирования, — достаточно получить гарантию банка на данную эмиссию. При долевом строительстве, напротив, застройщик может привлекать средства дольщиков только после получения всех согласований. Рядовой потребитель больше доверяет компании, уже затратившей немалое количество собственных средств на подготовительную стадию строительства (разработку проектно-сметной документации, арендные платежи за пользование земельным участком, плату за право на строительство, покупку недвижимости лицом, чьё жильё подлежит сносу в связи с новым строительством, и т.д.).
  2. В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчётном) счёте, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта. Данное обстоятельство настораживает потенциального покупателя. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счёте. Целевое расходование денежных средств со спецсчёта на строительство дома постоянно контролируется банком, обслуживающим указанный счёт.
  3. Застройщик может завершать строительство предыдущих объектов за счёт денежных средств инвесторов, выкупающих метры в следующих новостройках. Данный факт наряду с отсутствием контроля за расходованием денежных средств может подтолкнуть недобросовестного застройщика к созданию финансовой пирамиды.
  4. Неактивная вовлечённость белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья посредством жилищных облигаций. На сегодня таким кредитованием занимаются только Белинвестбанк и БПС-Банк. В работе с жилищными облигациями существуют определённые риски для банков. Банк теряет возможность влияния на клиента, когда тот по каким-либо причинам передумал покупать жильё и может продать пакет облигаций другому лицу. Ценные бумаги могут достаться неплатёжеспособным гражданам.

Взвешенный подход, холодный расчёт, благоразумие и осторожность — составляющие успеха на пути к мечте.